Достроить нельзя бросить. Предотвратит ли мораторий на новое строительство обвал рынка жилья?
Задолго до появления ОСББ и BIM-проектирования, Генри Форд весьма точно подметил в своей книге “Моя жизнь, мои достижения”: “спекуляция готовыми продуктами не имеет ничего общего с бизнесом — она означает не больше и не меньше, как более пристойный вид воровства, не поддающийся искоренению с помощью законодательства. Вообще, применением законодательства многого не добьешься: оно никогда не бывает конструктивным”.
Сегодня принято считать, что любая инициатива лучше, чем её отсутствие. Дескать, всё вокруг аморально устарело и достаточно любого типа изменений, чтобы стало лучше. Но бытие — не алгебраическая банальность и, как бы это ни звучало оскорбительно, нет, одной инициативы недостаточно.
К примеру, недавний хайп с мораторием на строительство в Столице…
Это же какая “инновационная идея” и как это она прошла мимо девелоперов жилой недвижимости, которые “бездумно” рискуют своими ресурсами, вкладывая их в возведение новых сотен тысяч квадратных метров? Естественно, за пеленой коллективной пассионарности, сложно себе представить, что застройщики умеют нечто большее, нежели предсказывать спрос по расположению звезд в ясную ночь. А всё из-за того, что рынком правят суеверия и средневековый мрак спекулянтов, которые, выражаясь словами Форда, не заботятся о продукте, а пытаются заставить нас “проглотить” его целиком.
Рассмотрим, объективный экономический закон, оперирующий столь близкими каждому “диванному аналитику” терминами, как спрос и предложение. Аргументация моратория подтасовкой значений спроса и предложения выглядит, в отсутствии очевидных критериев их подсчёта, весьма неубедительной. И вот, собственно, почему.
Согласно данным Главного управления статистики города Киева, в Столице с учетом уровня безработицы в среднем около 1 с четвертью миллиона горожан заняты экономически-активной деятельностью или попросту работают, получая средневзвешенный доход от 11000 гривен. При этом, согласно структуре совокупных затрат домохозяйств, добрая половина дохода уходит на прожиточные нужды. Стало быть, если предположить, что в среднестатистическом домохозяйстве из двух “с хвостиком” человек (спасибо ГосКомСтату за “полтора землекопа”) трудятся двое, то ежемесячно, половину дохода они могут отложить на крупные покупки. Таким образом, для Киева вырисовывается картина, когда более 400 тысяч домохозяйств имеют потенциальную возможность накапливать по 11 тысяч гривен ежемесячно.
Теперь подойдем “к снаряду” с другой стороны. Согласно весенней волны независимых количественных исследований профильного агентства Royal ® Advertising — RED Scanner — наиболее емким (иными словами, предпочтительным для покупки 72% киевлян) ценовым диапазоном квартиры является эквивалент 20-45 тысяч долларов США, что на сегодня составит от 514 до 1156 тысяч гривен.
Следовательно, если предположить “идеального сферического коня в вакууме”, то житель столицы сможет себе позволить купить квартиру в течении 4-х лет. Неплохим результатом был бы и срок в два раза дольше, если половину “заначки” киевлянин захочет потратить на что-нибудь ещё.
Значит, учитывая природный характер динамики накопления ресурса пригодного к инвестированию в Киеве, органический потенциал спроса на жилую недвижимость составляет порядка 100 тысяч покупок в год. Что, даже при площади жилья в 30 м2 вдвое превышает вводимый в эксплуатацию объем столичных застройщиков.
Так о каких мораториях и прочих “законодательных” инициативах может идти речь, когда именно сегодня рынок находится в благостном равновесии, когда потребитель может получить решение своего жилищного вопроса со своим объемом кошелька? Не исключаю, что именно понимание реальной картины подталкивают “инициативных товарищей” к попытке манипуляции общественным мнением с целью внедрения еще одного инструмента теневого обогащения чиновничьей номенклатуры, например, за разовое снятие того самого моратория, для отдельно взятых застройщиков.
Многие трезво подметят, что не у всех девелоперов Киева столь радужная перспектива находит отражение в реальных продажах. И будут правы! Ведь дело не только и не столько в возможности инвестировать в недвижимость, которая, как мы уже убедились, имеется у жителей столицы. Дело — в мотиве это делать именно сейчас.
Сегодня редкие застройщики системно “стимулируют” спрос на свои объекты, понимая истинные мотивы покупателя. И не потому, что не хотят, а потому, что не знают, как это делается. Отсюда возникают “ценовые войны” и “копирование признаков”. Хотя, глядя правде в глаза следует отметить, что это и не застройщиков дело. Понимать потребителя — работа профильных специализированных маркетинг-агентств, которые инвестируют в нее финансовые и трудовые ресурсы, позволяющие не только понимать “температуру по палате” сегодня, а и эффективно прогнозировать ее завтра.
А спрос? А что — спрос?
В условиях нокаутированной банковской системы и очевидных дестабилизирующих процессов спрос ждет персонального приглашения быть удовлетворенным именно квадратными метрами, ведь они действительно более надежны, как инвестирование в день завтрашний.
Читайте: Устали от “человейников”. Застройщики активизировали строительство мало- и среднеэтажного жилья
Евгений Миронюк, управляющий партнер независимого агентства Royal ® Advertising — эксперта в маркетинге и коммуникациях на высококонкурентных рынках
